Ein Haus, zwei Wahrheiten – wie ein Sep-Ruf-Bau am Tegernsee zum Prüfstein des Denkmalschutzes wird

Vor dreißig Jahren sanierten die Eigentümer das Haus am Herzogweg 10 mit großer Sorgfalt. Mittlerweile ist es ein smartes, ökologisch fortschrittliches Haus. Doch seit Sommer dieses Jahres soll es plötzlich ein Denkmal sein – obwohl ein früheres Gutachten es anders bewertet. Der Streit um den ersten Sep-Ruf-Bau am Tegernsee zeigt, wie sich das Verständnis von Erhalt und Eigentum verschiebt.

Von: Julia Jäckel | Veröffentlicht am 7. November 2025

Am Hang oberhalb von Gmund steht ein Haus, hell verputzt, klar gegliedert, rundumlaufende Balkone im ersten Stock. Mit weiten Glasfronten, die zum See hinschauen. Es ist hier das einzige Haus am Hang, das nicht mit dem Giebel zum See blickt, sondern quer zum Hang steht.

Der Blick geht über den See, wie ihn sich Architekt Sep Ruf (1908–1982) einst dachte: offen, modern, leicht. Die Natur steigt förmlich ins Fenster. Nur – was von seinem Entwurf hier noch übrig ist, darüber herrscht Streit.

Für das Landesamt für Denkmalpflege und auch für die Sep Ruf Gesellschaft ist der Fall klar. Immerhin handelt es sich bei dem Objekt um das erste Wohnhaus des unerschrockenen Architekten, der 1937 hier etwas baute, was den Heimatstil und den nationalsozialistischen Größenwahn herausforderte.

Plötzlich ein Denkmal

„Nach 30 Jahren plötzlich ein Denkmal – das ist wie eine Enteignung“, sagt Immler. Er hat mich angerufen, nachdem der erste Artikel zum Sep-Ruf-Haus auf Tegernsee Weekly erschienen ist. Auch seine Frau, Ursula Immler, ist unglücklich über die Berichterstattung.

Jetzt gehen wir durch das Haus, hinunter in den Garten. Es ist ein schöner Tag und der Blick hinunter Richtung Tegernsee ist phänomenal. Das ist auch so eine Spielerei, dass man von der Straße aus ein einstöckiges Haus erwartet, das aber so lässig in den Hang hineingezimmert und -gelegt wurde, dass der zweite Stock – also das Erdgeschoss – sich in die schiefe Wiese hineingeschoben hat und dann einen phänomenalen Blick auf den Garten und den darunterliegenden See freigibt.

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„Wir haben dieses Haus entkernt, Stein für Stein wieder aufgebaut, alles auf eigene Kosten. Und jetzt sollen wir bestraft werden, weil es von Sep Ruf ist?“

Aufgebracht ist Herr Immler, weil sie schon einmal ein Gutachten haben erstellen lassen und vermutlich auch, weil einer der Gutachter des Landesamt für Denkmalpflege im Sommer dieses Jahres auch mal ein Bücherregal dem Architekten Sep-Ruf zugesprochen hat, das aber rein gar nichts mit ihm zu tun hat.

Hausbesuch vom Landesamt für Denkmalpflege

Im Zuge des Bauantrags für eine Aufstockung hatte die Gemeinde beim Landesamt um Stellungnahme gebeten – erst danach rückte das Haus überhaupt in den Fokus der Denkmalpflege.“

Das Haus sei ein „bedeutendes Beispiel der Nachkriegsmoderne“, heißt es anschließend in dem Bescheid, der Hauseigentümer und die Gemeinde Gmund gleichermaßen vor den Kopf stieß.

Dabei haben sie das Haus schon mal denkmalpflegerisch prüfen lassen. Freiwillig. Das war 1999 und der damalige Denkmalschutzbeauftragte des Landkreises Miesbach war Benno Bauer. Sein Fazit?

„Das Haus Herzogweg 10 ist durch die vielen Eingriffe in die Bausubstanz so verändert, dass vom ursprünglichen Erscheinungsbild und der Gestaltung Sep Rufs nur Fragmente verblieben sind.“

34 Veränderungen listet der Architekt in seinem Gutachten auf, darunter der Umbau der Einliegerwohnung, Balkonerweiterung, diverse Veränderungen an Fenstern, Eingangsbereichen und Deckenkonstruktionen.

Der neue Maßstab

Was also hat sich verändert? Die Antwort liegt weniger im Haus als im Zeitgeist. Die Nachkriegsarchitektur, lange verkannt, erlebt eine späte Aufwertung. Sep Ruf, der Architekt der Kanzlerbungalows in Bonn, steht heute für eine lichte, demokratische Moderne – für ein Deutschland, das sich nach 1945 neu erfinden wollte.

„Es gibt im Moment einen richtigen Sep-Ruf-Hype“, sagt seine Frau. Tatsächlich hat das Landesamt in den letzten Jahren mehrere seiner Bauten neu bewertet. Museen zeigen Ausstellungen, Dokumentarfilme zeichnen Ruf als Visionär der Nachkriegszeit.

Doch genau das, was den Ruf heute ausmacht – seine Klarheit, seine Leichtigkeit –, steht im Widerspruch zu einem Denkmalschutz, der ausgerechnet jene Veränderungen beanstandet, die Häuser bewohnbar halten.

Sep Ruf selbst hat Wohnen als etwas verstanden, das sich dem Lebensstil der Menschen in seinem Haus auch anpassen darf. Er hat selbst stet Umbauten und Erweiterungen vorgenommen, etwa für ein Kinderzimmer.

Umgekehrt hat er starke Vorstellungen gehabt, von denen er nicht abweichen wollte. Etwa Balkone rundum. Auf keinen Fall.

Eigentum und Erinnerung

Für die Familie Immler hat der Bescheid handfeste Folgen. Geplante Umbauten – ein zusätzlicher Wohnraum für den Sohn, altersgerechte Anpassungen – sind nun nicht mehr genehmigungsfähig. „Wir wollten ein Mehrgenerationenhaus schaffen“, sagt Frau Immler. „Jetzt ist das tot.“
Die Gemeinde hatte das Vorhaben bereits befürwortet, sogar den Bebauungsplan angepasst. Doch mit dem Denkmalschutz sei „alles blockiert“, sagt das Paar.

Zudem drohe ein Wertverlust. „Die Denkmalpfleger sagen, so ein Haus könne man besser verkaufen. Die Wahrheit ist: Die Zahl der Käufer geht von zehn auf einen zurück. Wir reden hier über 15 bis 25 Prozent weniger Marktwert“ und ergänzt, „das ist eine Teilenteignung.“

Die Perspektive der Behörde

Das Landesamt selbst argumentiert anders: Die denkmalrechtliche Einstufung beruhe nicht nur auf baulichen Merkmalen, sondern auf der „wissenschaftlichen und künstlerischen Bedeutung“ des Architekten. Auch ein verändertes Gebäude könne Träger einer „übergeordneten kulturellen Bedeutung“ sein – etwa, wenn es als Erstbau eines wichtigen Architekten gilt.

Doch diese Begründung überzeugt nicht alle. Denn sie löst den Denkmalschutz von der konkreten Substanz – und stützt ihn auf die Idee, nicht auf das Bauwerk.

„Es wird nicht am Objekt entschieden“, sagt Immler. „Man schützt hier nicht das Haus, sondern den Namen.“

Bodendenkmäler ja, Sep Ruf nein

Und dann ist da noch die Sache mit den Bodendenkmälern. So hat die Bauamtsleiterin der Gemeinde Gmund mit Eingang des Bauantrags der Familie Immler das Landesamt um eine Stellungnahme gebeten. Schließlich ging es ja um eine Änderung des Bebauungsplans, um den Plan der Familie, das Haus aufzustocken, zu genehmigen.

Im Antwortschreiben des Landesamts im Juni 2024 wird indes nur darauf Bezug genommen, dass „die Denkmalkenntnis im Umfeld des Tegernsees im Vergleich zu den umliegenden Siedlungslandschaften am Chiemsee, Kochel- und Walchensee und im Inn- und Isartal als eher schlecht gelten“ und dass davon auszugehen ist, dass es hier auch Bodendenkmäler zu berücksichtigen gilt, die bisher nicht entdeckt wurden.

Von einem Hinweis auf Sep Ruf? Keine Spur.

m Antwortschreiben des Landesamts vom Juni 2024 war ausschließlich von möglichen Bodendenkmälern die Rede, die im Umfeld des Tegernsees vermutet werden. Ein Hinweis auf Sep Ruf oder den denkmalpflegerischen Status des Hauses fehlte völlig.

Auf unsere Rückfrage konnte das Landesamt das entsprechende Dokument zunächst nicht finden – erst später stellte sich heraus, dass es längst existierte.

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Der größere Konflikt

Der Fall wirft ein Schlaglicht auf eine Entwicklung, die weit über Gmund hinausreicht. Der Denkmalschutz bewegt sich – oft unbemerkt – zwischen zwei Polen: dem Schutz der baulichen Originalität und dem Erhalt kultureller Narrative.

Früher galt: Nur, was original ist, kann Denkmal sein. Heute geht es zunehmend auch um Bedeutung, Symbolik, gesellschaftliche Werte. Damit verschiebt sich das Verhältnis von Bürger und Staat.

Wenn Eigentümer plötzlich erfahren, dass ihr Haus ohne Mitwirkung zum Denkmal erklärt wird, entstehen Spannungen – besonders dort, wo Modernisierung, Energieeffizienz oder neue Lebensformen mit alten Schutzkategorien kollidieren.

Das Beispiel Gmund zeigt, wie komplex das wird, wenn private Lebensentwürfe auf öffentliche Erinnerungspolitik treffen.